Zemljišnoknjižno pravo i pravni odnosi vezani uz nekretnine

Sastavljanje prijedloga za upis suvlasništva.

Vlasništvo određenoga posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo) upisuje se u vlasničkom listu na suvlasničkom dijelu onoga suvlasnika za kojega je osnovano vlasništvo posebnoga dijela, uz naznaku posebnoga dijela nekretnine i sporednih dijelova na koje se proteže.

• Kod služnosti i stvarnih tereta moraju se sadržaj i opseg prava što određenije upisati, ali nije potrebno navesti njihovu novčanu vrijednost.
• Ako se želi izvršavanje služnosti ograničiti na određene prostorne granice, te se granice moraju točno odrediti.
• Smatra se da su prostorne granice izvršavanja služnosti točno određene ako su ucrtane u nacrtu koji je priložen ispravi na temelju koje se zahtijeva upis.
• Ako se osniva pravo služnosti ili stvarni teret uz ograničenje rokom ili uvjetom, to se zabilježuje zajedno s upisom sadržaja toga prava, a naknadno ograničenje već postojećega prava zabilježit će se.

• Pravo građenja upisat će se i kao teret zemljišta koje opterećuje uz naznaku broja zemljišnoknjižnoga uloška u kojem je upisano pravo građenja.
• Pravo građenja upisuje se kao posebno zemljišnoknjižno tijelo u posjedovnicu novoga zemljišnoknjižnoga uloška, koji se radi toga osniva, uz naznaku broja zemljišnoknjižnoga uloška u kojem je upisano zemljište koje opterećuje.
• U vlastovnicu novoga uloška upisat će se nositelj prava građenja.
• Zgrada, nakon što bude izgrađena, upisat će se kao da je izgrađena na pravu građenja.
• Ako se osniva pravo građenja uz ograničenje rokom ili uvjetom, to se zabilježuje zajedno s upisom sadržaja toga prava, a naknadno ograničenje već postojećega prava zabilježit će se.

Na čemu se hipoteka upisuje

• Založno pravo (hipoteka) može se upisati kao teret cijeloga zemljišnoknjižnog tijela ili kao teret idealnoga dijela nekoga suvlasnika. Hipoteka se ne može upisati kao teret pojedinih sastavnih dijelova zemljišnoknjižnoga tijela.
• Ako se osniva hipoteka na plodovima, to se u zemljišnoj knjizi mora izrijekom navesti.
• Prijenos hipotekarne tražbine i stjecanje podzaložnoga prava (nadhipoteka) dopušteni su glede cijele tražbine kao i pojedinoga dijela tražbine određenoga razlomkom ili iznosom.
• Ako se osniva založno pravo uz ograničenje rokom ili uvjetom, to se zabilježuje zajedno s upisom sadržaja toga prava, a naknadno ograničenje već postojećega prava zabilježit će se.

Iznos, kamate i otplata

• Hipoteka se može upisati samo glede točno određene svote u novcu. Svota može biti određena i u skladu s pravilima o valutnoj ili indeksnoj klauzuli.
• Uz tražbinu za koju je ugovoreno da se plaćaju kamate upisuje se i kamatna stopa. Ako su ugovorene zakonske kamate, umjesto kamatne stope, upisat će se: zakonska kamata.
• Uz tražbinu za koju je ugovoreno plaćanje anuitetima, umjesto kamatne stope, upisat će se: anuitetna otplata.
• Ako se hipotekom osiguravaju tražbine koje bi mogle nastati iz odobrenoga kredita, preuzetoga poslovodstva, s naslova jamstva ili naknade štete ili druge tražbine koje bi tek imale nastati nakon nekoga vremena ili nakon ispunjenja nekoga uvjeta, u ispravi na temelju koje se dopušta upis dovoljno je odrediti najviši iznos glavnice koji mogu imati kredit ili odgovornost.

Zajednička (simultana) hipoteka

• Hipoteka se može za istu tražbinu upisati nepodijeljeno, kao teret dvaju ili više zemljišnoknjižnih tijela ili hipotekarnih tražbina (zajednička ili simultana hipoteka).
• Vjerovnik zajedničke hipoteke može slobodno birati hoće li cijelu tražbinu osiguranu zajedničkom hipotekom namirivati iz svih zemljišnoknjižnih tijela koje ona tereti ili samo iz jednoga ili više njih.
• Ako su radi namirenja tražbine prodane sve nekretnine opterećene zajedničkom hipotekom u korist te tražbine, iz kupovnine dobivene prodajom svake pojedine nekretnine najprije će se namiriti one tražbine koje imaju raniji prvenstveni red u tom ulošku. Iz ostatka svake pojedine kupovnine namirit će se tražbina osigurana zajedničkom hipotekom razmjerno udjelu ostataka postignutih kupovnina za pojedine prodane nekretnine u zbroju ostataka svih postignutih kupovnina.
• Ako su radi namirenja tražbine prodane samo neke od nekretnina opterećenih zajedničkom hipotekom, a ostale su nenamirene tražbine nekih vjerovnika čije su hipoteke bile upisane iza zajedničke hipoteke, u korist tih tražbina ovih hipotekarnih vjerovnika upisat će se po službenoj dužnosti hipoteka na neprodanim nekretninama, i to na onom mjestu koje je u prvenstvenom redu zauzimala zajednička hipoteka, ali ne preko iznosa do kojega bi svaka pojedina nekretnina odgovarala za zajedničku hipoteku s obzirom na razmjer njezine vrijednosti prema ukupnoj vrijednosti svih nekretnina opterećenih zajedničkom hipotekom. Na tom mjestu zadržavaju tako upisane hipoteke svoj dosadašnji međusobni odnos u prvenstvenom redu.

Što još osigurava i prvenstveni red

• Hipoteka stečena za određenu tražbinu osigurava ujedno i troškove parnice i ovrhe, ako nije što posebno određeno ili ugovoreno.
• Trogodišnji zaostaci kamata, koje vjerovniku pripadaju na osnovi ugovora ili zakona, imaju isti prvenstveni red kao i glavnica.
• Trogodišnji zaostali zahtjevi godišnjih renta, doprinosa za uzdržavanje i drugih periodičnih plaćanja imaju isti prvenstveni red kao i samo upisano pravo iz kojega ti zahtjevi proizlaze.

Zabilježba ima dvije svrhe:

• da se vidljivim učine osobni odnosi, naročito ograničenja glede upravljanja imovinom (npr. maloljetnost, skrbništvo, produženje roditeljskoga prava, otvaranje stečaja i dr.), kao i drugi odnosi i činjenice određene zakonom, s tim učinkom da se nitko ne može pozivati na to da za njih nije znao niti morao znati;
• da se osnuju pravni učinci koje zabilježba proizvodi po odredbama zakona (zabilježba prvenstvenoga reda, otpisa zemljišta, zajedničke hipoteke, otkaza hipotekarnih tražbina, spora, prisilne dražbe, zabrane otuđenja ili opterećenja, obveze zahtijevanja brisanja hipoteke, pridržaja prvenstvenoga reda, zabilježbe određene po pravilima o ovrsi i osiguranju i dr.).

Privatne isprave

Privatne isprave na temelju kojih se dopušta uknjižba trebaju, osim onoga što se i inače zahtijeva za isprave, sadržavati i:

• točnu oznaku zemljišta ili prava glede kojega se uknjižba zahtijeva;
• izričitu izjavu onoga čije se pravo ograničava, opterećuje, ukida ili prenosi na drugu osobu da pristaje na uknjižbu. Ta se izjava može dati i u posebnoj ispravi ili u prijedlogu za upis. Ali, u takvim slučajevima, isprava ili prijedlog koji sadrže izjavu, moraju sadržavati sve ono što se zahtijeva za uknjižbu.

Onaj čije se pravo ograničava, opterećuje, ukida ili prenosi na drugu osobu može pristanak za uknjižbu dati uvjetno ili oročeno izričitom izjavom u ispravi.

Identifikacijski brojevi

U ispravama moraju biti navedeni osobni identifikacijski brojevi svih stranaka u postupku. Do dodjeljivanja osobnoga identifikacijskog broja, može se primijeniti jedinstveni matični broj građana (MBG), odnosno matični broj (MB) te sistemski brojevi koje je dodijelilo Ministarstvo financija, Porezna uprava.

Javne isprave

Javne isprave na temelju kojih se može dopustiti uknjižba jesu:

• isprave koje su o pravnim poslovima sastavili za to nadležno tijelo ili javni bilježnik u granicama svoje ovlasti i u propisanom obliku, ako sadrže sve što se zahtijeva i za uknjižbu na temelju privatnih isprava;
• odluke suda ili drugoga nadležnog tijela odnosno pred njima sklopljene nagodbe koje se prema propisima o ovrsi smatraju ovršnim ispravama prikladnim za upis prava u zemljišnu knjigu, ako sadrže točnu oznaku zemljišta ili prava na koji se odnosi upis.

Može li se, pod kojim pretpostavkama i na koji način, dopustiti uknjižba na temelju inozemnih isprava koje se u mjestu gdje su sastavljene smatraju javnim ispravama određuju posebni propisi.

Kada se dopušta

• Ako isprava na temelju koje se zahtijeva upis ne odgovara svim posebnim pretpostavkama za uknjižbu ali ispunjava opće pretpostavke za zemljišnoknjižni upis na temelju te isprave dopustit će se predbilježba, ako ju je moguće provesti.
• Ako je pristanak za uknjižbu dan uvjetno ili oročeno, dopustit će se predbilježba.
• Predbilježba založnoga prava dopustit će se samo kad su dovoljno određeni i ispravom dokazani i tražbina i pravna osnova založnoga prava.
• Ako se u sudu položeni iznos hipotekarnoga duga koji se vjerovniku ne može odmah isplatiti ili koji je on dužan ustupiti trećoj osobi koja je dug ispunila, dopustit će se predbilježba radi brisanja ili prijenosa tražbine na platca, ako se ispravom dokaže da je iznos položen sudu.
• Predbilježba prava nazadkupa, prvokupa, najma i zakupa dopustit će se samo kad su ispravom dokazani i postojanje prava i volja stranaka da se to pravo upiše.

Javne isprave

Javne isprave na temelju kojih se može dopustiti predbilježba jesu:

• neovršne domaće sudske odluke kojima se stvarno pravo bezuvjetno utvrđuje ili dosuđuje ili se bezuvjetno odbija;
• odluke domaćih sudova, odnosno s njima izjednačenih odluka drugih tijela vlasti kojima se predbilježba određuje kao mjera osiguranja;
• ostale javne isprave određene posebnim zakonom.

Zabilježba osobnih odnosa

Zabilježbe osobnih odnosa, kao i brisanje takvih zabilježaba, provode se na prijedlog sudionika, njihovih zakonskih zastupnika ili za to nadležnih sudova ili drugih nadležnih tijela, a na temelju isprava kojima se dokazuje postojanje osobnoga odnosa čija se zabilježba, odnosno prestanak zahtijeva.

Sastavljamo i prijedloge za zabilježbu

• prvenstvenog reda
• otkaza i hipotekarne tužbe
• spora
• tužbe radi pobijanja dužnikovih pravnih radnji
• imenovanja ili opoziva upravitelja
• odbijanja ovrhe

Sastav prigovora i žalbe protiv rješenja.

Nositelj knjižnoga prava koje je povrijeđeno uknjižbom u korist neke osobe ovlašten je radi zaštite toga svoga prava zahtijevati brisanje svake uknjižbe koja ga vrijeđa i uspostavu prijašnjega zemljišnoknjižnog stanja (brisovna tužba) sve dok ne nastupe činjenice na temelju kojih bi mu povrijeđeno knjižno pravo i tako trebalo prestati, ako zakonom nije drukčije određeno.

• Brisovnoj tužbi ne može se udovoljiti protiv osobe koja je postupajući s povjerenjem u istinitost zemljišnih knjiga, a u dobroj vjeri, uknjižila svoje pravo izvodeći ga iz uknjiženoga, ali neistinitoga (nevaljanoga) prava prednika, osim u zakonom predviđenim iznimkama.
• Na zabilježbu brisovne tužbe primjenjuju se pravila o zabilježbi spora, s time da tko ishodi zabilježbu brisovne tužbe, a bez opravdanoga razloga propusti podnijeti tu tužbu, odgovara za štetu koju je zbog toga pretrpjela osoba u čiju je korist provedena uknjižba.

• Pojedinačni ispravni postupak provodi se kad za to postoji opravdani razlog. Može se provesti glede jednog ili više zemljišnoknjižnih uložaka.
• Na pojedinačni ispravni postupak na odgovarajući se način primjenjuju odredbe o sastavljanju uložaka i ispravnom postupku.
• Opravdani razlog postoji kad je nekom ispravom učinjeno vjerojatnim da nekoj osobi pripada pravo koje nije u njezinu korist upisano i radi čijeg bi upisa trebalo ispraviti određene zemljišnoknjižne upise, a radi se o pravu koje po odredbama zakona može biti predmet zemljišnoknjižnog upisa.
• Pojedinačni ispravni postupak pokreće se na prijedlog osobe koja ima pravni interes.

Zahtijevati ispravak upisa u zemljišnu knjigu pokretanjem parnice ili drugoga postupka pred nadležnim tijelom (tužba za ispravak) imaju pravo:

• osobe čijim prijavama ili prigovorima zemljišnoknjižni sud nije u cijelosti ili djelomično udovoljio u ispravnom postupku;
• osobe čiji je upis ili prvenstveni red upisa odlukom donesenom u ispravnom postupku zemljišnoknjižni sud naredio izmijeniti, nadopuniti ili izbrisati.